今回もブログにアクセスしていただき、ありがとうございます。

　

弁護士・税理士の鳥光でございます。

　

今回は、共同住宅の空き家を管理する手段についてです。

　

共同住宅という言葉の意味は広いため、ここからは区分所有建物という言葉を用います。

　

区分所有建物とは、区分所有法第１条によれば「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるとき」の「各部分」のことです。

　

一般的なイメージとしては、分譲マンションにおけるマンションの１室です。

　

財産管理の観点から、空き家となっている区分所有建物を、次の３つに分けてみます。

　

①相続人不存在となっている区分所有建物
②所有者不明となっている区分所有建物
③管理不全となっている区分所有建物

　

①は、持ち主が亡くなり、相続人の存在が判明しないものです。
法的に所有者がいない状態となります。
元々相続人がいなかったという場合と、相続人がいたものの全ての相続人が相続放棄をした場合があります。
この状態になっている空き家は、相続財産清算人による管理、処分をすることになります。
管理、処分の対象は、空き家以外のすべての相続財産に及びます。

　

②は、法的には所有者がいるものの、行方がわからずまったく連絡をとることもできないものです。
これについては、現在の法律上は不在者財産管理人による管理、処分での対応が見込まれます。
ただし、相続財産清算人の場合と同様に、不在者のすべての財産を対象とする必要があります。

　

③は、所有者がいるにもかかわらず、適切な管理が行われていないものです。
ゴミ屋敷状態になっているものや、放置されて荒れ放題になってしまっているものなど、他の住民等に被害が及ぶ（またはその可能性がある）空き家が挙げられます。
このような空き家への対応は、現行法上は所有権に基づく妨害排除・予防請求権の行使や、共同利益は違反行為に対する措置が考えられます。
しかし、いずれも、管理不全となっている空き家を直接管理することはできません。

本ブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

　

弁護士・税理士の鳥光です。

　

今回からは、区分所有建物と財産管理についてのお話を書いていきます。

　

昨年から今年にかけて、相続人不存在となったマンション（区分所有建物）の管理・清算をしました。
先日、相続財産清算人としての手続きをすべて終え、財産を国庫に納めたところです。

　

相続財産清算人（旧：相続財産清算人）として区分所有建物を扱ったのは、初めてでした。

　

これまでに行った相続財産清算人の業務は、自治体が居住用の土地の有効活用を目的とした空き家対策や、隣接地に生じた危険を排除するために申し立てられたものでした。
そのため、管理、清算の対象はベッドタウンの一軒家でした。

　

しかし、実際には、マンションなどの共同住宅の方が空き家が多いのです。
総務省の発表によれば、２０２３年１０月時点において、全国に８９９万５２００戸ある空き家のうち、マンションやアパートが５０２万３５００戸を占めています。

　

参考リンク：e-Stat（政府統計の総合窓口）
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0004015763

　

特に、都市部の方が、共同住宅の空き家の割合が高い傾向にあるように見受けられます。
東京都においては、空き家の総数は９６万７８００戸であるところ、そのうち共同住宅の空き家は８４万７００戸となっています。

　

もちろん、共同住宅の空き家すべてが所有者不存在、所有者不明、管理不全に陥っているわけではありません。
それでも、居住者の高齢化が進むにつれ、このような状態になってしまう共同住宅も増えていってしまうと考えられます。

　

次の記事では、現時点での空き家管理手段についてお話しします。